第一次新手台灣買房概念及注意事項,需要代書嗎?

第一次新手台灣買房概念及注意事項,需要代書嗎?

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關於年輕人買房的這件事情,就是買房的一些基本流程啊、概念,或是需要注意到的一些事情,或是還有你要存多少錢、心理準備貸款大概會多少等等,希望可以以最淺白的文字,來讓一些買房的新手年輕人,對買房有概念,比較不會那麼陌生,然後要努力也比較有目標

第一次新手台灣買房概念及注意事項,需要代書嗎?

那我先來講代書是做什麼的,基本上如果你想要買房子的時候,你會想要找一個專業的人員,來幫助你簽約、找貸款

更重要的就是把房子過戶到你的名下,因為買房的金額總是特別大,幾百萬幾千萬,所以說你會想找一個專門在做這些事情的人,來幫你確保說一切是順利安全的,那當然代書的業務不只這些,例如說你的爸媽要贈與房子給你或者是你在繼承的遺產當中有不動產的房子或土地需要處理的也可以委託代書處理

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不過今天主要是著重在買房子這件事情,那整個流程呢,第一個要存錢
存多少錢我晚點會跟大家解釋,那至於找房子這件事情,我覺得除了大家可以找仲介找房子之外,有的屋主啊,你可以到處晃晃,有的屋主會自己掛牌子說要自己賣房子,電話多少等等,再來就是一些可能街坊鄰居,或是親朋好友介紹啊打聽等等的,再來有的時候也是房東,有的房東也會問房客說,你要不要買你現在住的這個地方啊之類的那再來當然還有法拍這個途徑

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那簽買賣合約就是一旦你先確認好了屋況,你要買賣的價錢等等一些細節之後,你再來簽定正式的買賣合約,來確保你的這個合約正式成立了,而且一些細節你先溝通好,這樣不會說你可能簽好了之後,之後細節又有爭議

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那在這邊我要特別特別提醒大家,就是我會建議你在簽訂正式的買賣合約之前,你一定要先請代書,或是你自己去找你平常熟悉的銀行,可能你薪水轉的那個銀行,然後給他你要買的房子的資料,還有你自己平常薪水大概多少的資料給銀行,讓他評估就你這個條件跟你要買的這個案件,你可以貸款多少錢,那貸款剩下不足的部分就是你自己要準備好現金的部分,所以這個還蠻重要的

不要等到你急著簽了約之後才發現錢不夠,那買賣房子,政府會要求你要報稅,然後繳稅,那這部分報稅是交給代書處理,不過我先跟大家介紹一下一般買賣雙方都要負擔的稅,那買方這邊要負擔的第一個就是你移轉房屋的稅,就叫契稅,然後再來就是你針對你這個不動產買賣合約的稅叫印花稅

那賣方這邊要負擔的就是,你持有這個土地,之後它有漲價的土地增值稅,還有說他會希望你在過戶之前先繳清的隨課房屋稅,那至於我們代書費誰來負擔呢,其實南北有時候會有點不同,主要就是雙方講好就好,那不過以上就是一般的情況,有的時候屋主會跟你說他要賣清,也就是說他希望本來應該他該負擔的稅費,都由你這邊來負擔,我覺得沒有說什麼合不合理,因為如果他賣你的算便宜,就算加上這些稅還是便宜的話,那有何不可?就是大家要自己算一下,那稅單下來之後,代書會麻煩你來蓋一些關於你紙本報稅的一些文件,還有你之後要送地政機關過戶的過戶文件,那這就是大家俗稱的用印,就是蓋印章的意思!

那當你用印完,然後你該繳的稅繳清了,你跟銀行也確認好說你可以貸款多少錢,銀行會正式地跟你簽約,跟你對保,那這時候才可以進入下一個步驟,就是過戶,那等政府機關都審核好,把過戶的程序完成之後,我們就會收到一個全新的權狀,上面就有你的名字,這時候你自己貸款的銀行,他就會看到已經過戶好了

那他就會規劃撥款的時間,就是把你要貸款的那些金額撥下來,不過如果你的原本屋主他是原本就有貸款的話,也就是說賣給你的那個人,他原本的貸款一樣也是設定在這間房子上面的,所以我們代書等到你清償之後呢,我們會再去做塗銷的動作,這樣子可以確保說這間房子上面是乾淨的,只有你自己貸款設定的資料,那這件事情非常重要,所以我們代書跟銀行都會先把這部分處理好之後,才能進入最後的步驟,也就是說你要繳交鑰匙啊、確認屋況,點交這些重要的文件,權狀之類的,那所以從你簽約那天到你交屋這天,中間其實平均值大約是45天左右,但是因為有太多種不同的情況了,所以也有可能更快,也有可能更慢,這只是個平均值

那再來第二部分就是錢的問題嘛,第一個就是你要存多少錢才能買房子,那第二部分就是你每個月貸款要繳多少錢

那我們先來講第一部分

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買房子要存多少錢呢?

當然就是要看你,第一個你要買的房子它價錢是多少,那再來就是看你自己可以貸款的成數是多少,那剩下就是你自己要準備的自備款,那要怎麼對房價有點概念,除了說你可以逛逛那種仲介的網站,有很多不同物件、不同地區都有完全不同的開價,再來你也可以去政府的實價登錄網站去查,因為現在政府就是規定你只要買賣房子,然後整個程序流程辦完之後,你一定要去做登錄這個動作,登錄你整個房子的一些基本資訊,你買賣價多少錢

那大家就可以去稍微看一下,不過因為它不會直接寫說幾號,不會直接寫三號之類的,它只會寫那個路的一到三十號,就是大家還是要稍微去判斷評估一下,那跟屋主談好價錢之後,有的人會先付一筆叫做定金的,那也有的人會直接跳過定金,直接簽約付簽約金,那至於定金的數目其實是很隨意的,只是說有的人會害怕屋主到時候反悔不賣了,所以他就會先付比較有一點點數目的一筆定金,這樣子如果屋主反悔,他不但要還你那個定金,他還要再賠一倍,所以說會比較可以防止屋主反悔這件事情,那至於簽約金通常大家都是以買賣價的一成,也就是10%來先繳,當作第一筆的簽約金

那通常如果情況最簡化的話,第二次付款就是在過戶之前,因為我剛剛有提到在過戶之前你一定已經確定好,跟銀行可以確定貸款多少錢了,那這樣子價錢的總金額扣掉你已經付的簽約金,扣掉你銀行確定可以貸的金額,剩下的就是你過戶前要付清的款項,那至於說貸款可以貸多少錢,現在政府其實有規定說,你貸款的上限是你買賣價的八成,80%,但是並不是說你每個物件都可以貸到八成,因為銀行除了看你的房子,銀行對房子的估價,每一間銀行其實會稍微不同,但是銀行都是比較保守估價的,那再來他還會評估說你自己的薪水有多少錢,多少是有報稅,有在帳目上的,可以供參考的

因為銀行會評估你的薪水繳不繳得起貸款,那假設說你的薪水五萬好了,銀行會先看你是住北部、住南部,他們對於住北部南部的基本消費應該是多少,他們會先扣掉之後,剩的才是他們覺得你可以負擔的每個月的貸款,所以他們不可能讓你說你的薪水有五萬,就讓你貸到每個月要繳五萬的

那我們來假設一下好了,假設整個買賣價是1000萬,那你的簽約金先付100萬了,那你的貸款幸運可以到八成,那剩下的1000減100減800的,剩下100萬,就是你過戶之前要繳清的,因為過戶之後房子就變到你自己名下了,所以一定要在過戶之前先繳齊這個貸款的差額,那再假設如果你是一樣買賣價1000萬,可是銀行評估你只能貸款五成,那1000萬減掉你可能簽約金繳了100萬,然後再減掉你可以貸款的500萬,還有400萬是你要在過戶之前繳清的,是不是差非常非常的多?

所以我覺得簽約之前的貸款評估非常非常重要,那在第二次錢下來之後,過戶之後就剩下說銀行在確認過戶之後,他會把你要貸款的那個金額撥下來,然後優先先給屋主原本的貸款清償了,之後剩的一樣就再給屋主,因為那就是你們買賣價的一部份,那這樣的情況其實是最簡化的一個方式,但是依照不同的人啊,不同的習慣或是有時候雙方談好,也是會把第二次款項分成,再分成兩三次,可能就是報稅的時候繳多少,用印的時候繳多少、稅單下來的時候再繳多少等等,一切都是我覺得雙方大家講好ok就好了,那最後就是關於你每個月要繳多少貸款的問題,那你每個月要繳多少當然跟你總共借多少有關嘛,現在銀行的利率,一般就是1.7% – 1.9%之間,那如果你是使用青年首購的這方案,又是可以來到1.6%多這樣子

因為之前有人問我青年首購的優惠在哪裡,就是這樣子,就是利率低一點這樣,那房貸利率的高低,也跟你的本身人的條件還有你房子的條件有關,因為他們的算法其實沒有那麼簡單,不是說什麼乘以什麼除以什麼就可以算出來的

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但是我給大家一個最簡單的評估方式,基本上如果你借款100萬,你每個月要繳的本金加上利息,是四千五到五千左右,也就是說如果你要借款500萬,那你每個月要繳的本金加利息就是兩萬多塊,不過當然你可以跟銀行談說你可不可以有一個寬限期,也就是說銀行可以讓你在這一年你可以先繳利息就好,不要本金加利息這樣子,然後一年期到了你再跟銀行談可不可以再展延一年這樣,這樣子是可以讓你一開始壓力不要這麼大的一個方式,那以上就是基本的買房子的流程,跟要準備的一些錢的問題,不知道大家聽完會覺得頭昏腦脹還是會覺得說,還好啊,很好理解很簡單

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